Friday, May 11, 2007

الفرق بين عقد الايجار (الجديد)وعقد الايجار (القديم)شرح مبسط

!!!!للإيجار قانون جديد
عباره انتشرت تحديدا منذ عام 1996واصبحت تحتل ركنا بارزا فى التعامل بين الناس
فى ايجار الشقق والعقارات وفهم الناس منها ان قانونا جديدا للايجار قد صدر وان عقد
الإيجار لابد وان يكون مجدد المده ويعتقد بعض الناس خطأً ان اقصى مده للعقد هى تسع
سنوات
واسمحوا لى ان اهدم تلك الفكره وتلك العباره فكل الذى حدث انه بعد الحرب والزياده الطبيره فى اعداد السكان ولازمه التى نتجت عن الحرب من جراء تهجير الناس وانهيار مدنهم وتكدسهم فى مناطق اخرى فقد صدرت عدة قوانين استثنائيه للإيجار واستمر العمل بها حتى صدر القانون رقم4لسنة96 اى اننا لانعمل بقانون ايجار جديد بل نعمل باقدم قانون فى مصر وهو القانون المدنى
فما الفرق بين عقد الإيجار الجديد المعمول به حاليا وبين عقد الإيجار القديم الذى كان معمول به قبل عام96
اولا عقد الإيجار الذى كان معمول به قبل عام 96
بعد الحرب صدرت عدة قوانين استثنائيه وتم وقف العمل بنصوص عقد الإيجار الموجوده بالقانون المدنى وبموجب القوانين الاستثنائيه فقد تمكن المسأجر من البقاء بالعين المستأجره الى اجل غير مسمى وذلك بكتابة عبارة مشاهره فى بند مدة العقد ليصبح العقد مؤبدا وقابلا للتوريث وبنفس القيمه الإيجاريه واستمر العمل على ذلك الى ان صدر القانون رقم 4لسنة 96الذى قرر الغاء هذه القوانين من تاريخه فى اخر مارس من نفس العام على ان يستمر العملبالقوانين الاستثنائيه فقط على العقود التى حررت فى ظلها اما تلك التى تبرم بعد مارس 96فينطبق عليها نصوص القانون المدنى
ثانيا عقد الإيجار المعمول به حاليا
وهو العقد الذى كان معمولا به قبل قوانين الإيجار الاستثنائيه كما اوضحنا سالفاانه تمت العوده الى تطبيق نصوص القانون المدنى فما هى ؟
اولا ماهو عقد الإيجار فى القانون المدنى
هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المسأجر من الإنتفاع بشئ معين لمده معينه لقاء اجر معلوم
ثانيا مدة عقد الإيجار ينص القانون المدنى على انه اذا انعقد الإيجار دون الإتفاق على مده معينه او عقد لمده غير معينه او تعذر اثبات المده المدعاه اعتبر عقد الإيجار منعقداً للفتره الزمنيه المعينه لدفع الاجرهوينتهى بانقضاء هذه الفتره بناءاً على طلب احد المتعاقدين

فما معنى كل هذا؟

لابد ان يكون هناك مده محدده لعقد الايجار

لاتكتب فى عقد الايجار ان المده هى كذا عام (وتجدد تلقائيا بدون االرجوع للمالك)فذلك يعرض العقد للابطال

لاتوجد مده محدده لعقد الايجار وجوز ان تكون لاى مده حسب الاتفاق ولو لمدة 100عاماو كانت مدة حياة احد الطرفين

اما مايعتقده العض من ان عقد الايجار لا يجوز ان يكون اكثر من تسع سنوات فهذا خاطئ والسبب فى هذا الاعتقاد ان الشهر العقارى لا يقبل توثيق العقود ولا اى محرر مدته اكثر من تسع سنوات وتلك مساله تنظيميه خاصه بقانون الشهر العقارى ولا علاقه لها بعقد الايجار

اذا كان معك عقد ايجار يزيد عن تسع سنوات وتريد ان توثقه فإما ان ترفع دعوى صحة توقيع بموجب هذا العقد او يتم تسجيله وشهره فى الشهر العقارى وهى مصطلحات تختلف عن التوثيق وهو مكلف واجراءاته العمليه طويله وشبه مستحيله فى احيان اخرى

والله من وراء القصد

21 comments:

عصفور المدينة said...

حلو أوي يا متر مطلوب جدا اللي بتعمله ده
وأقترح عليك موضوعين ع الماشي
أولا : موضوع إيصال الأمانة ووضعه المدني والجنائي وخاصة إذا كان على بياض والطعن فيه الخ ما تعرفه
ثانيا :موضوع أنت ذكرته ع الماشي وهو موضوع صحة التوقيع ما هو وما مدى قوته

ammola said...

السلام عليكم
ما شاءالله
انا اول مادخلت افتكرت انى باقرافى"الوسيط"للدكتور السنهورى
وبعدين قريت باقى البوستات لقيتها بتربط بين القانون والانسان بطريقه عبقرية
بارك الله فيك ...فكرتنا بايام الدراسة

صاحب البوابــة said...

اشكرك على ذها الشرح القيم

اعجبتنى فكرة مدونتك

تحياتي

خمسة فضفضة said...

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

موضوع مهم جدا
فعلا كتير اوي من الناس وانا لحد قريب كنت منهم فاكرين ان عقد الايجار في القانون الجديد اقصي مده ليه هي 9 سنين

بيني وبينك الواحد بيستسهل انه يعمله 9 سنين لان بصراحه رسوم التسجيل في الشهر العقاري دي سرقه علني


كنت قريت مره من فتره ان الساكن بعقد الايجار الجديد ممكن انه يفضل طول المده ما يدفعش الايجار و المؤجر ما يقدرش يخرجه من العين الا بعد انتهاء فترة العقد ، مش فاكره بالظبط ايه هي الثغره القانونيه اللي كانوا ذكرينها في المقال ، هل فعلا ده ممكن يحصل

------------------

ممكن استفسار :
لو في ساكن علي القانون القديم ، قام بمغادرة الشقه واغلاقها وانتقل الي شقه اخري في نفس المدينه بس عقد ايجار الشقه الجديده باسم زوجته مش باسمه
ايه هي الاجراءات اللي ممكن تتخذ ضده علشان نخرجه
وهل الاجراءات بتاخد وقت طويل ..؟؟ و ممكن يطلع علي طول ولا قدمنا كذا سنه

شكرا مقدما

تحياتي لحضرتك

مدونة الدفاع said...

السلام عليكم انا بصراحه مكنتش متوقع رد الفعل ده متشكر جدا على اهتمام الجميع
شكرا لحضرتك ياباشمهندس عصفور وهانفذ المطلوب فى اقرب فرصه واسف على التاخير فى الردوارجو ان متابعاتكم لنا تستمر
الاستاذه ammolaشكرا لحضرتك اعتقد انك زميلة مرحبا بيكى وياريت لو تشاركينا بافكارك
دكتوره خمسه فضفضه منورانا بتعليقاتك الممتازه
راجعى التعلق اللى جاى

مدونة الدفاع said...

بالنسبه لسؤال الاول هو نظريا مش ممكن المستأجر ميدفعش الايجار والمؤجر لايستطيع اخراجه لكن الاجرأت العمليه قد تطول ومن الممكن ان المستاجر يحاول ينازع فى ان المؤجر لم يؤدى التزاماته وانه يحق له حبس دين الاجره مما يؤدى الى طول امد النزاع فتنتهى مدة العقد بذلك احيانا ولما يفصل فى الدعوى بعد ولكن تقريبا لكل حاله ظروفها
السؤال التانى طبعا حضرتك تقصدى ان الساكن ده مستأجر بعقد مشاهره قبل عام 96لو هو فعلا كده مش هانقدر نخرجه طالما بيسدد الاجره حتى لو استأجر اى عدد اخر من الشقق ولو باسمه لان القانون اللى كان بيمنع حجز اكتر من شقه فى المدينه الواحده اتلغى الحاله الوحيده الى يمكن طرده فيها هى حالة استخدامه للعين بطريقه مخالفه للقانون او تعرض العقار للخطر وعموما الاجراءات طويله اما لو كان لا يدفع الايجار او كان يتأخر فى سداد الاجره وسبق رفع دعوى عليه بذلك فممكن طرده وايضا الاجراءات قد تطول وياريت ييتم تحرير محضر فى القسم بانه تارك الشقه لاثبات الحاله قد يتم الحاجه لذلك بعد مده حتى نمنع التوريث للعقد والله الموفق

مدونة الدفاع said...

السلام عليكم :صاحب البوابه شكراواهلا بحضرتك

الطائر الحزين said...

ايوة كدة يا باشا
اشطة عليك
نورنا الله ينور عليك
نورت المحكمة
طبعا هتقبل كلامى غصب عنك
دعواتك يا متر

خمسة فضفضة said...

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

استاذ اسامه

شكرا لحضرتك علي الرد

معني كلامك بقي ان كده مش ممكن اننا نطلعه ..لا حول ولا قوة الا بالله

الناس دول والله ورثوا البيت بالحيا وكل السكان قافله الشقق علي الفاضي وراحوا اجروا في حتت تانيه
دا في ساكنه قافله الشقه من اكتر من 25 سنة ..يلا منهم لله

تحياتي

مدونة الدفاع said...

السلام عليكم الطائر الحزين اخويا الكبير يا جماعه وطبعا مقدرش اقوله ثلت التلاته كام شكرا ليك يا اخى ومنقدرش نعمل اى حاجه من غيرك ومحتاج دايما لوجودك

Bright said...

السلام عليكم و رحمة الله و بركاته ..

الان انا عندي مشكلة بخصوص قانون الايجار القديم .. البيت محتاج لتنكيس .. و استخرجنا رخصة من الحي باعتبارنا ملاك .... و كلمت السكان في التصليح بشكل ودي .. الرخصة حددت التصليح بمبلغ 25 الف جنيه .. فكلمنا االسكان و قلنا لهم ياجماعة : اتركونا من الهراء المكتوب في الرخصة .. و تعالوا نصلح حاجتنا بنفسينا , و الموضوع لن يتعدى فعليا 12 الف جنيه .. و ليكم عندي ك مالك ادفع الثـــلث , و انتم الثلثين ......

المشكلة انا لسكان رافضين يصلحوا , البعض عايز يصلح و مش ممانع و الغالبية رافضين و دخلونا في متاهات ليه المحل يدفع زي الشقة او شقة من غرفة و صالة ليه تدفع زي شقة من 4 غرف و صالة .. و الخ

انا الان كمالك ا تفرقش معايا المحل يدفع كام وا لشقة تدفع كام .. لاني في النهاية ها ادفع الثلث .. و عايز أأمن ظهري قانونيا لانهم مش عايزين يصلحوا و لا يشتركوا في التصليح ..

فمحتاج اعرف الشكل القانوني الان بالنسبة لي , هل اشتكي السكان بموجب الرخصة و اطالب بمبلغ التصليح , وب التالي اجبرهم انهم يصلحوا و ينكسوا بشكل ودي ... او اني قانونيا امام القانون مجبر اني اصلح البيت كاملا ثم بعد ذلك اطالبهم بقيمة التصليح ؟

المحامي بيقول , اني لازم اصلح بشكل كامل و بعد ما اصلح اطالب السكان بالثلثين .. وده خيار غير وارد بالنسبة لي .. لاني متأكد اني لو دفعت لهم مش نصيبهم مش ها اخد منهم حاجة الا بالقضايا ,, و لو حكمت المحكمة لصالحي فها استلم فلوسي علي عشرين سنة مع الايجار ... !!

يا جماعة اغيثونا و افيدونا ايه موقفي القانوني و الصح اللي المفروض اعمله ؟

Anonymous said...

للاسف بعض ردودك يا استاذى خطأ ده من باب الأمانة انى اقول ده لانى حسيت ان فعلا فى ناس محتاجة لجواب صحيح على استشارتهم - ده اميلى اى استفسار انا هرد عليه بقدر علمى الضئيل او هحيل صاحب الاستشارة على شخص موثوق فى اجابتة هيكون افضل منى واعلم منى مائة مرة لان هدفنا ان صاحب السؤال يلاقى جواب موثوق فيه
mohamed_en2000@yahoo.com

Sultan said...

شكراً يا متر على المعلومات القيمة
ومن فضلك لي سؤالين

1- هل هناك حالات يحق فيها لمالك العقار طرد ساكن ايجار قديم من العقار؟

2 - هل يحق للمالك طرد الساكن المهاجر لمده اكثر من 5 سنوات حتى في حالة دفع الاجرة بانتظام عن طريق الاقارب - مع العلم بان الشقة مغلقة والعقد ايجار قديم

جزاك الله خيراً

lawyer wael kelany said...

موضوع جميل جدا بارك الله في سيادتك ولكن لي تعليق بسيط ان العمل بالقانون 6 لسنه 1996 يبداء سريانه من تاريخ 31/1/1996 وليس من شهر مارس كما سيادتكم قررت وتقبل مروري

حواديت مصرية said...

السلام عليكم بعد اذن سيادتك انا مؤجر شقة من 1998 ومكتوب فى العقد نهاية المدة الى مالانهاية وهناك شرط زيادة الايجار عشرة فى المائة كل خمس سنوات من قيمة الايجار الاساسية فكيف استطيع تحديد المدة فى المحكمة خصوصا ان صاحب البيت يهددنى بالطرد والرجاء الرد على تليفونى 01147716868 او على الاميل serag_72001@yahoo.com ولكم جزيل الشكر مقدما

حواديت مصرية said...

السلام عليكم بعد اذن سيادتك انا مؤجر شقة من 1998 ومكتوب فى العقد نهاية المدة الى مالانهاية وهناك شرط زيادة الايجار عشرة فى المائة كل خمس سنوات من قيمة الايجار الاساسية فكيف استطيع تحديد المدة فى المحكمة خصوصا ان صاحب البيت يهددنى بالطرد والرجاء الرد على تليفونى 01147716868 او على الاميل serag_72001@yahoo.com ولكم جزيل الشكر مقدما

mohamed said...

مدونه اكثر من رائعه - للمزيد عن الايجار القديم يشرفني زياره مدونتي
http://karenaanas.blogspot.com/

سيد said...

املك حصة مشاعة من والدتى فى منزل قديم متصدع سينهار لا محال يسكنه طرفين الاول من الورثة ومعهم عقد ايجار منها والثانى حفيدين لمستاجر من اكثر من نصف قرن لا يملكون ورق ويدفعون الاجرة بانتظام دون وصولات كيف اطرهم جميعا وابيعه؟

الدفاع said...

سيد
اعلام الوراثه لا يختاج حضور الورثه يحتاج اعلانهم واى حد منهم يستلم الاعلان عن الباقيين وخلاص

Anonymous said...

مقالة حضرتك كويسة بس فية معلومة غلط ان عقد الايجار ممكن حتى 100 سنة وذلك خطا لان اى عقد ايجار يجب الا يزيد على 60 سنة لانة يوجد مادة فى القانون المدنى تنص على الا يزيد الحكر على 60 سنة والمعروف ان الحكر هو اقصى انواع المنفعة على العين وهى مادة متعلقة بالنظام العام ولا يجوز مخالفتها وبالتالى فان اى عقد ايجار سواء قانون جديد او قديم لا يجب الا يزيد على 59 سنة

مهند said...

انا عايزاتأكد سريان القانون من يناير ولا من مارس 1996 ؟